В поредица от три материала, Actualno.com ще представи на читателите си позицията на главния архитект Здравко Здравков относно конкретни казуси на застрояване в София, които доведоха до сериозни протести, както и неговото виждане как промените в Закона за устройството и застрояването на Столична община ще помогнат на столицата на България хем да диша, хем да се развива.
Може да се случи само в България – така накратко изглежда вече много популярния строителен казус в квартал "Стрелбище". Там, на ъгъла на булевардите "България" и "Петко Тодоров", на метри от Третия лъч на метрото, строителната фирма НИКМИ иска да построи 44-етажен мастодонт – там, където досега имаше квартална градинка. Главният архитект обаче не дава разрешение за Подробен устройствен план (ПУП) на компанията, макар Върховният административен съд (ВАС) да го задължава да го стори и вече на два пъти да му налага глоби.
Защо – по думите на Здравков пред Actualno.com причината е, че ако той спази решението на съда, ще наруши куп други норми. Какви точно – научете в следващите редове!
По казуса в "Стрелбище" с НИКМИ – там прокуратурата за втори път опитва да заведе дело за разваляне на заменката, с която НИКМИ получава имота си. Какво се случва в това отношение и какво става с глобите, които ви налага ВАС?
Най-лошото е, че наложената санкция е по-скоро констатация на неизпълнение на съдебно решение. Всъщност санкцията е наложена ноември, 2017 година (бел. ред. - главният архитект беше глобяван вече два пъти от Върховния административен съд, като втората глоба е от 13 000 лева, а първата беше 1000 лева на месец) и е за неизпълнение на съдебното решение по казуса от края на 2016 година (бел. ред. - решението, с което ВАС задължава главния архитект да одобри Подробния устройствен план на НИКМИ за имота, без главният архитект да влезе с функциите си на контролен орган и да има право да го отхвърли).
Реално тази санкция се акумулира заради неизпълнение на съдебно решение и аз, като главен архитект, съм длъжен да спазвам закона – въпросът е, че в конкретния казус налагането на санкция не означава, че се решават нещата т.е. плащането на глобата не решава случая. Т.е. - аз отново не изпълнявам съдебно решение и, доколкото разбрах, собствениците от НИКМИ (бел. ред. - Милчо Благоев и Николай Козанов) са подали нов иск са нова, трета санкция. Доколкото разбрах, се иска максималното наказание – 500 лева на седмица, което означава към 26 000 лева годишно. Второ – вече отивам в ситуация на наказателно производство (бел. ред. - евентуално затвор, като пред предаването "ЕвроДикоф" Милчо Благоев коментира, че не иска да се стига чак дотам), като не изпълнявам тези решения.
Благодарен съм на Общинския съвет (СОС), че направи един солидарен жест да заплати тези 13 000 лева – все пак волята към 2009 година е била на СОС (бел. ред. - тогава е приет Общият устройствен план на София, с който имотът, взет от НИКМИ по решение на СОС от 2006 година, става зелена зона). Трябва обаче да намерим начин за трайно решаване на казуса. Водихме разговори с г-жа Фандъкова и утре (бел. ред. - днес, 10.05.2018) има среща на юридическия екип на Общината, за да се търси решение. Тук е въпросът двете страни да седнат на една маса и да се разберат.
Не виждате ли като възможно решение прокуратурата да успее в искането си да има дело за незаконна заменка за имота на НИКМИ и съдът да присъди отмяна на сделката? (бел. ред. - тя е за 4 млн. лева плюс друг имот и при отмяна на решението вероятно ще трябва да има обезщетение в съответните параметри)
Това е начин на решаване – въпросът е, че в момента действа решението на Върховния административен съд (бел. ред. - от 08.11.2016), в което, цитирам, е казано: "Издайте искания акт". На мен ми е казано: "Издай искания акт" (бел. ред. - Подробният устройствен план /ПУП/ на НИКМИ за имота), а не ми е казано: "Анализирай дали е законосъобразен". Това, че актът е направен върху неизработена кадастрална карта, че не е съобразен с изискването на чл. 19, ал. 4 от Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО) (бел. ред. - че ПУП задължително се придружава от заверена от общинските власти справка за картотекираната растителност и геодезическо заснемане), който е действал към момента на подаването на заявлението за одобрение на ПУП-а – това не е направено. Служебно направихме анализ и го представихме пред Комисията по екология към СОС – установи се, че в имота има 61 дървета. Използвахме лазерен уред, защото НИКМИ вече бяха заградили имота си и не ни беше даден достъп. В същото време през имота минава техническа инфраструктура.
За имота са ползвани всички вратички, които позволява закона (бел. ред. - чл. 27, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), където тълкуването е, че при ъглов имот може да има застрояване на каквато и да е височина и с каквато и да е плътност) – създаден е формално ъглов имот към бул. "България" и бул. "Петко Тодоров", от другата страна е ползван т.нар. параграф 2, ал. 9 от ЗУЗСО – че при преструктуриране на обществени и промишлени територии се ползват параметрите за зона СМФ (смесената многофункционална зона). Дори да възприемем, че към 2007 година (бел. ред. - тогава НИКМИ подава заявление за одобряване на ПУП), когато е действала зоната за обществено обслужване, и тогава е имало категорично ограничение във височината – 20 метра. Елементарна е сметката – на 20 метра повече от 7, максимум 8 етажа не може да направите. В същото време НИКМИ внася искане за 44-етажна сграда, при ползване на вратичката, която затворихме с поправките в ЗУЗСО. Предвижда се имотът да бъде застроен на 100%. Ако са ползвани възможностите, които дава чл. 27, ал. 3 на ЗУТ – за неспазване на плътност и интензивност, за ъгловите имоти още през 2001 година законодателят е преценил, че озеленяването трябва да остане. Дори да приемем, че имотът на НИКМИ е СМФ, 40% от имота са за озеленяване, а имаме един имот, който по план е застроен на 100%.
Извършена е поредица от закононарушения – да не коментирам, че начинът на представяне на ПУП-а, графичната част, изобщо не отговаря на никакви норми. Има над 10 закононарушения, които са безспорни и този проект автоматично трябва да бъде върнат, дори да го разгледаме в хипотезата на действащ Общ устройствен план (ОУП) на София към 2007 година (бел. ред. - през 2009 година в сила влиза новия ОУП, с който имотът на НИКМИ е предвиден за озеленяване). Въпреки това имаме едно влязло в сила съдебно решение от 2016 година, което ми казва: "Издай искания акт".
Каква е ситуацията – да се намери решение за прекратяване на действието на този процес, вариант Б – да се развали сделката и третият вариант – да се издаде един административен акт (бел. ред. - т.е. да се узакони ПУП-а на НИКМИ), който да е пълен с пороци. Вариант 3 ще ме вкара в една безспорна ситуация, в която влизам в противоречие на решение на Общинския съвет. За мен е ясна и категорична волята – 2009 година Общинският съвет е казал, че там ще бъде отредено за озеленяване. Наистина въпросът е да се седне с тези хора и да се намери някакъв общ език да се преговаря.
Публично г-н Милчо Благоев каза, че може да има разбирателство, но спомена сума за обезщетение от порядъка на 30 млн. евро?
В сравнение с това, което е инвестирано в имота (бел. ред. - даване на друг имот и доплащане от около 4 млн. лева), не мога да преценя. В крайна сметка претенциите към подобен имот надвишават годишния бюджет на Столична община за отчуждаване. Трябва да имаме достатъчно очи да убедим софиянци, че в следващите две години няма да отчуждаваме, защото си купуваме тази квартална градинка на тази безумна цена.
Затова попитах и дали вариантът с отмяна на замяната за имота няма да е по-добър от гледна точка обществен интерес?
За мен по-чистият вариант е да се намери начин да се санира съдебното решение от 2016 година (бел. ред. - с решението ВАС иска от главния архитект да одобри безусловно ПУП-а на НИКМИ). Оставям на юристите да помислят как може чисто правно това да се реши. Ако има разумно поведение от двете страни, обикновено стигаме до някакви нормални решения. Подобен казус решихме в район "Подуене" - един имот, който попадаше в междублоковите пространства в "Левски Г", беше намерен вариант да отиде до едни общински имоти.
Винаги се намира решение, когато има желание за диалог. В момента има едни необосновани финансови претенции – откъде идват? Защо г-н Благоев е заявил проект с 44-етажна сграда? Може би на толкова години е бил, когато го е заявил? При условие, че липсват градоустройствени параметри, които да определят какво да се строи в този имот – нито плътност, нито КИНТ, нито височина са ограничени – просто някаква скромност на г-н Благоев го е принудила да направи тази сграда. Подава се едно заявление, което противоречи на всички норми, а съдът ми казва: "Издайте искания акт" и слага 14-дневен срок. Изпадам в хипотеза, по която съм рецидивист по неизпълнение на съдебни решения. Като главен архитект заявявам, че съдебните решения трябва да се спазват, за да може да има усещане, че върховенството на закона е определящо в тази държава. В същото време изпадаме в куриозна ситуация, в която не спазвам съдебно решение.
Мислите ли, че Милчо Благоев се държи по определен начин, защото има достатъчно голям политически чадър?
Не, категорично. Явно във времето обаче се е ползвал от подобен. Погледнете му сградите в града. Да започнем от сградата на "Гранд хотел София", която е на мястото на старото софийско кметство – с какъв грандиозен скандал беше съгласувана с Министерството на културата, при условие, че в работния устройствен план тя не трябваше да надвишава кота корниз на Телефонната палата. Не е нужно да сте геодезист, за да проверите има ли съвпадение на котите.
Да се разходим из града – сградата, която се намира срещу пилоните на НДК. Тази сграда отчетливо излиза над общия силует на сградите отсреща. При анализ на градоустройствените параметри, в имота на сградата на "Милениум Център" коефициентът на интензивност (КИНТ) е 15. Няма КИНТ в града, по-голям от 3,5 или 5, в зависимост от зоната.
Продължаваме малко по-нагоре, тръгваме по бул. "Черни връх". Сградите, които се намират след хотел "Хемус", вляво – очевидно НИКМИ се е ползвала с определени протекции, за да построи точно тези сгради на тези локации.
Не искам да коментирам, но съм убеден, че правилата трябва да са еднакви за всички. Дали е фирмата на Милчо Благоев или фирмата на който и да е – считам, че за предприемачите ще е по-лесно, ако правилата са еднакви за всички. При изработването на новия ЗУЗСО срещнах огромен отпор точно от Строителната камара и от Асоциация на предприемачите. Но в процес на разговорите се радвам, че успяхме да се убедим, че ако има строги правила, ще е лесен животът на всички ни. Ако има ясни правила, че във вашия имот не може да се строи при КИНТ 15, а 3,5, няма да купите този имот за надвишена стойност с очакване някой от администрацията да си затвори очите.
А какво се случва с двата общински имота при "Милениум Център", които НИКМИ асфалтира, а бяха предвидени за озеленяване?
Има заповед за премахване от арх. Несторов (бел. ред. - началникът на ДНСК). Въпросът е, че първото, високо тяло, което е към бул. "Пенчо Славейков", вече е въведено в експлоатация. За съжаление, бившият директор на ДНС не обърна внимание на този факт – че входът и изходът са изградени абсолютно незаконно върху терени общинска собственост.
Доколкото знам, заповедта беше от края на януари тази година, а сме месец май и няма промяна?
Най-вероятно е обжалвана пред съда – нали знаете, че всички административни актове подлежат на съдебен контрол. Българското законодателство е дало възможност само в определени случаи да пристъпваме към предварително изпълнение. Бяхме заложили такова и на оградата на НИКМИ в "Стрелбище", но знаете какъв беше крайният резултат от съдебния контрол.
Преди време говорих с г-жа Силвия Христова (бел. ред. - председател на Комисията по устройство на територията, архитектура, достъпна среда и жилищна политика) и изрично зададох въпроса за предварителното изпълнение на заповедта за премахване на оградата (бел. ред. - съдът окончателно реши тя да остане), но тя каза като юрист, че пак заповедта подлежи на предварителен контрол и възникна въпроса защо тогава има термин "предварителен контрол"?
Беше част от желанието ни да се премахне чл. 151 от ЗУТ (бел. ред. - за какви съоръжения няма нужда да се изисква разрешение за строеж) или поне да претърпи редакция – говоря за текста за леките огради, в терените, които попадат в зоните за комплексно застрояване, в имоти, предвидени за улици и озеленяване да не се допуска поставяне или изграждане на огради, това да се случва след съответното одобрение. Не може в града, за една рекламна табела да ви изискам един набор от документи, в същото време отивате и ограждате един имот, възпрепятствате достъпа на поредица от сгради, просто за да упражните някакъв съседски рекет. Реално поставянето на ограда се превръща във форма на изнудване на съседите – така се получи и с НИКМИ. Ул. "Майор Първан Тошев" беше затворена и прекопана, за да се покаже едно арогантно поведение. По подобен начин не виждам скоро да стигнем до разговор на една маса. Правил съм опити, виждали сме се Милчо Благоев – но си мисля, че показването на мускули от едната или другата страна няма да доведе до крайното решение. Винаги съм бил за диалога!
Интервю на Ивайло Ачев
