Вече е окончателно - новите правила за строителство в София са факт, съгласно прието на второ четене в пленарна зала изменение на Закона за застрояване и устройство на Столична община (ЗУЗСО).
Първоначално с приемането на новия ЗУЗСО трябваше да се уточнят изрично зоните в София, където може да има високо строителство. В крайна сметка обаче беше решено тези зони да се определят от Общия устройствен план (ОУП) на столицата и измененията в него (чл. 16в., ал. 1).
Припомняме, че главният архитект на София Здравко Здравков искаше в ЗУЗСО да бъдат фиксирани три зони в столицата, където да се строи неограничено - около Централната гара, край бул. "Цариградско шосе" след 7-ми километър (около и след "Интер експо център") и на Околовръстното шосе в при квартал "Люлин" и бул. "Царица Йоана". Впоследствие зоната около Централна гара отпадна заради въздушните коридори над нея, които водят към Летище София. На второ четене на ниво комисия отпадна и виждането въобще в закона да бъдат фиксирани специални зони за високо строителство.
Къде - колко?
В идеалния център на София (без имотите по т.нар. нов делови център т.е. при бул. "Тодор Александров") се позволяват сгради до 17 етажа (50 метра), в останалата част на града - до 25 етажа (75 метра). Около метростанциите в "Дружба", "Лагера", "Хиподрума", "Бели Брези", "Възраждане" и всички северни квартали с метро - до 34 етажа (100 метра). Ако теренът е близо до метростанция (до 400 метра) и е с лице по улици от втори и трети клас на първостепенната улична мрежа, ще се позволява строеж на обекти с височина до 100 метра, но само за районите извън централната градска част и южните квартали. 15 метра максимум пък ще са сградите в кварталите по т.нар. южна строителна граница на София и бул. "Цар Борис III". Става въпрос за територията, ограничена от Софийския околовръстен път т.е. за кварталите от Витошката яка ("Бояна", "Драгалевци", "Симеоново").
Ограничения
Ключова част от ЗУЗСО касае възможността да се строи в ъглови имоти. Досега беше използвана вратичка в Закона за устройство на територията (ЗУТ) по чл. 27, която позволяваше свързване на урегулиране поземлени имоти (УПИ) и съответно свързано засторяване, като няколко УПИ се превръщаха в един имот и можеше да се строи на неограничена височина. Точно така специално в София се появиха проекти за сгради-гиганти и небостъргачи. Сега, в чл. 16в., ал. 1 от новия ЗУЗСО изрично се посочва, че при два УПИ, единият от които е ъглов, може да има свързано застрояване, но височината на строителството не трябва да превишава максимално допустимите за съответната жилищна зона плътност (т.е. колко от един имот може да бъде застроено) и интензивност (т.е. на каква височина, ширина и дължина). Има и изключения – без ограничения в строителството спрямо големината на имота (в максимум до 3000 кв. метра имоти), като се въвежда система от позволено превишение на интензивност на застрояване – при до 500 квадрата може да се превиши два пъти, при между 500 до 1500 квадрата – един път, а между 1500 и 3000 квадрата – половин път спрямо максимално допустимата за жилищната зона плътност и интензивност). Никое от тези "позволения" не важи, ако ъгловият УПИ т.е. мястото, където ще се строи, е с лице към две улици, едната от които е задънена. Може обаче да се променя височината на сгради в даден имот без ограничение, ако не става въпрос за свързано строителство (бел. ред. - приложението към чл. 3, ал. 2 на ЗУЗСО).
С промяната в преходните и заключителните разпоредби на ЗУЗСО (по-точно параграф 27) обаче беше прието, че влезлите в сила до одобряването на този нов закон подробни устройствени планове (ПУП), в които има свързано застрояване в два или повече УПИ и които са приложени по отношение на застрояването в един от имотите, запазват действието си в неприложената още част. С други думи – ако вече има разрешение или са стартирали строежи на високи сгради с използване на вратичката в ЗУТ, те няма да бъдат спирани, защото промяната в ЗУЗСО не е със задна дата.
Освен това, не може да има преструктуриране на ПУП на жилищни комплекси до 5 години от влизането им в сила, ако преструктурирането касае височината на строежите. Може да има изключение само в един случай – ако на територията за застрояване ѝ бъде променен статутът съгласно Общия устройствен план и тя вече не е жилищна, а е с комплексно застрояване.
Друга важна промяна е тази в параграф 28 от преходните и заключителни разпоредби на ЗУЗСО - че в поземлени имоти с ПУП, намиращи се в градини, паркове и лесопаркове, които не са включени изрично за зелени в т.нар зелена система на София, няма да може да се строи, освен ако Столичният общински съвет (СОС) не позволи, като решението на СОС трябва да бъде съобразено с действащия ОУП. Срещу тази промяна имаше негодувание от страна на кметицата на "Младост" Десислава Иванчева, защото в първоначалния ѝ вариант беше предвидено решенията да се вземат от Комисията по околната среда, земеделието и горите към СОС. Имаше искане от депутата от "Атака" Николай Александров този параграф въобще да не се приема - защото се давали твърде много правомощия на СОС, който не бил "орган с безупречна репутация", но това не беше прието. Той определи това предложение за "контрапредложение" на обещаваното от ГЕРБ по протести в София в защита на градинки и поиска да се прилага чл. 62, ал. 5 от ЗУТ (Когато в терените, определени за озеленени площи - публична собственост, попадат поземлени имоти - частна собственост, те се отчуждават по предвидения в закона ред).
Освен това, съгласно новите норми, в територии с проблеми от екологичен, геоложки, социално-етносен и инфраструктурен характер, където има намерения за строителство, ще действат "специфични правила и норми", които ще се изготвят по становище на съответните специализирани органи.
Беше отхвърлено обаче предложението на депутата от "Обединени патриоти" Юлиан Ангелов да има разрешение за строителство на нови сгради само ако с инвестиционните проекти се осигуряват необходимите места за разполагане на съоръжения за разделно събиране на отпадъци. Съгласно неприетото предложение условието не важеше за еднофамилни жилища и вилни сгради.
