Адвокат Христо Расташки разполага с богат практически опит в сферата на банковото, вещното и застрахователното право. Той е възпитаник на Нов български университет, където завършва специалност „Право“ с отличен успех.
Господин Расташки разкрива дали има ръст в сключването на имотни сделки през изминалата 2019 година, както и дали е възможна нова криза, по подобие на тази през 2008 година, на фона на спаднали ръст в европейските икономики.
Ще научим също така какви са рисковете при взимане на ипотечен кредит и какво се очаква да се случи с лихвите при най-желаните кредити у нас.
1. Здравейте, на фона на спад в ръста на икономиките в Европа, включително тази на България, как виждате състоянието на имотния пазар у нас и какви са рисковете за хората при евентуална рецесия?
Здравейте, според мен, световната икономика е доказала, че риска от рецесия през десетилетие следва да бъде очакван. Това влече след себе си и покачване на лихвите по ипотечните кредити, тъй като повечето банкови заеми са обвързани с EURIBOR, средно лихвено равнище в еврозоната.
По този начин, спадът в икономиките би довел до рязко повишаване на лихвения процент по банковите заеми. Рисковете за хората са свързани с намаляването на финансовите им възможности и съответно със затрудненията при изплащане на своите ипотечни кредити.
Прогнозата относно спада в ръста на икономиките е притеснителна, тъй като към момента имаме едно изкуствено поддържано ниво на кредитиране от банките и привидна финансова стабилност.
Този така наречен „балон“ може да се крепи единствено и само до изчерпване на възможностите за финансиране, в който момент ще настъпи и самата рецесия.
2. През изминалата 2019 година се отбелязва 16% ръст на ипотечните кредити. Как се отразява това на имотния пазар и повече сделки ли се сключват в сравнение с миналата година?
Наистина ръста на имотни сделки през 2019 година бе значителен. Предстои да видим, дали тенденцията ще се запази и през настоящата година. Цените на имотите продължават да нарастват, както и необходимостта от задоволяване на жилищните нужди на гражданите.
Увеличаването на имотните сделки се дължи основно на ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, които банките предоставят. Въпреки това, трябва да бъдем особено внимателни при договарянето и подписването на договор за банков кредит.
3. Според различните експерти, банките са си взели поука от кризата през 2008 година и вече са много по-внимателни при отпускането на ипотечни кредити. Това влияе ли на сключването на имотни сделки?
Не смятам, че това влияе на сключването на имотните сделки до този момент. След последната финансова криза, банките наистина извършват по-задълбочена проверка на доходите на кредитополучателите, но крайният резултат е нарастване на броя на ипотечните кредити.
Именно по този начин гражданите, които остават без право на избор, се възползват от привидно добрите условия на кредитиране, което е особено опасно, предвид очакваната рецесия, в който момент тези „добри условия“ започват главоломно да се променят.
Когато договаряме банков кредит, не трябва да забравяме, че банковата институция също се стреми към отпускане на този заем.
Въпреки, че лихвеният процент изглежда привидно нисък, някои банки включват в своите договори множество такси, като периодична такса обслужване, еднократна такса за усвояване, такса за предоговаряне, застраховки от различен вид и др., които многократно увеличават очакваните разходи по подписания договор.
4. Колко често хората обжалват решенията на частни съдебни изпълнители във връзка с непогасени кредити и взети жилищни имоти?
Когато кредитополучателят не е преценил правилно своите възможности или е срещнал финансови трудности, често се стига до принудително изпълнение по договорите за ипотечен банков кредит. Трябва да знаем, че дори това да е единственото ни жилище, когато то е ипотекирано, банката може да се възползва от правото си на публична продан.
По този начин, спрямо ипотекарния кредитор, недвижимият имот е секвестируем и към него може да бъде насочено принудително изпълнение, на основание на разпоредбите на чл.445 ал.1 от ГПК. В следствие на тези действия, човек с единствено ипотекирано жилище, би могъл да остане на улицата.
В тези случаи, частните съдебни изпълнители извършват множество юридически действия, които не винаги са законосъобразни. Хората са изключително чувствителни, когато става въпрос за собственост върху техните недвижими имоти. Обжалването на всяко действие на частните съдебни изпълнители е абсолютно наложително.
В сравнение с годините на финансовата криза през 2008/2009 г., се очаква юридическата помощ при обжалването на действията на съдия изпълнителите значително да се повиши, при настъпване на настояща рецесия, тъй като към момента ипотечните кредити са повече от колкото през последната финансова криза, така и правните последици за гражданите с ипотеки, ще бъдат много по-тежки.
5. Какви хора най-често идват при вас и кои са най-често срещаните правни проблеми в сектора с недвижими имоти?
Много често в адвокатската кантора идват клиенти с искания за обжалване на действия на съдия изпълнители като незаконосъобразно наложени запори, възбрани и др. Част от моите клиенти са жертви на принудително изпълнение върху техни недвижими имоти.
Трябва да знаем, че съдия изпълнителите следва да спазват законовите разпоредби и да не вземат страната на кредитора в изпълнителното производство, а също така да следят за спазването на правата на длъжниците, което е масов пропуск от тяхна страна.
В България, когато си длъжник, оставаш с впечетлението, че всички твои права се погазват и потъпкват по време на принудителното изпълнение.
Други мои клиенти, често са купувачите по сделки с недвижими имоти, тъй като гражданите имат нужда да се консултират и да им бъде изготвен юридически стабилен и законосъобразен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Винаги съм твърдял, че съставянето и договарянето на предварителния договор е по-важно от нотариалния акт, защото в него се записват всички условия, които ще присъстват в окончателния акт по изповядване на сделката.
Необходими са също и консултации относно ипотечните банкови кредити, както и запазване на право на ползване върху недвижим имот. Много голям процент от проблемите с недвижими имоти възникват при наследяването на един имот от група наследници, както и при последващата делба на имота.
6. Научи ли се българинът да използва услугите на адвокат в областта на недвижимите имоти?
За жалост българинът трудно се учи, но смея да твърдя, че по-младите хора предпочитат да се консултират с адвокат, преди да извършват сделка с недвижим имот. Когато се предприемат толкова сериозни покупко-продажби и се вземат решения, от които би зависил доходът на лицето за десетки години напред, считам като абсолютно задължителна правната помощ от адвокат.
В България е възприето да се използват услугите на агентите на недвижими имоти, но те няма как да успеят да ви консултират юридически и да запазят вашите интереси. Въпреки парадокса, повечето агнеции на недвижими имоти у нас, представляват и продавачите и купувачите при покупко-продажбата и получават своя хонорар и от двете страни.
Тук възниква въпроса, как тогава биха могли да защитават интересите и на двете страни по сделката, след като те винаги са противоположни?
7. Какво бихте посъветвали читателите във връзка с имотните сделки?
Бих посъветвал всички граждани, на които им предстои да сключат сделка за покупко-продажба на недвижим имот, да обръщат особено внимание на предварителните договори и относно изготвянето им да наемат професионален юрист.
Да проверяват за вещноправни тежести имотите, предмет на сделка, както и да се консултират с адвокат, дори първоначално да не виждат проблем в определен договор или имот.
Когато се сключва сделка с участието на банка и ще се подписва договор за ипотечен кредит, този договор следва да бъде изцяло проверен относно банковите условия и законосъобразността на ипотеката от адвокат със специализиран опит в областта на банковото и вещно право.
Не подписвайте документи, преди да сте ги прочели внимателно и да сте се консултирали с вашия адвокат в София, който ще следи за спазването на личния ви интерес при сключването на сделка с недвижим имот.
