Напоследък в интернет зачестиха случаите, с които т.нар. онлайн търговци свободно предлагат „надеждна, бърза, облекчена и лесна проверка“ за наличието на вещни тежести върху недвижими имоти. Тези бързи проверки са обект на особен интерес от страна на гражданите, но крият сериозни рискове и е добре колкото се може повече хора да разберат какви са проблемите с имотния регистър у нас.
Разбираeмо е желанието на всички нас много лесно и бързо да се снабдим с необходимия ни документ, но към момента не са създадени легални условия и принципна възможност за осъществяването на подобна бърза, кратка и лесна проверка. Когато в Службата по вписванията се изисква допълнителен специален документ, заявителите трябва да осъзнават, че това винаги е свързано само и единствено със защита на техните лични имуществени права и гарантиране на личния им материален интерес, каза пред Actualno.com Ангел Манджуков – съдия по вписванията в Смолян.
Поради засиления обществен интерес той призовава за внимание при използването на подобен род услуги, рекламирани и предлагани в социалните мрежи от съвременните търговци, използващи лесно достъпния и ефективен начин за реклама. Търговски предложения, предоставящи сходен род съдебна по своя характер услуга, следва да будят сред всички нас много повече безпокойство, отколкото да заслужат обществената ни подкрепа и доверие, е категоричен той.
Какво представлява производството по вписване?
Недвижимата собственост е основна имуществена ценност и се приема като основен способ за инвестиция в нагласите и представите на българското общество. България е на седмо място в Европа по най-висок процент жилищна собственост, показа последното изследване на „Compare the Market Australia“ сред 26 страни. Този вид собственост в икономическата теория се приема и като една от основните линии за устойчиво развитие. У нас 84,3% от хората живеят в собствено жилище. Интересно е да се отбележи, че редом с държавата като крупен притежател на недвижима собственост се явява и Българската православна църква, защото почти във всяко населено място тя притежава няколко недвижими имота.
В Република България системата по вписванията представлява проявление на конституционно уредената гаранция и защита на правото на собственост по отношение на недвижимите имоти /арг. чл.17 от Конституцията на РБ/.
Държавата осигурява защитата на тези права чрез нарочно съдебно охранително производство пред орган на съдебната власт в лицето на съдията по вписванията при съответния районен съд.
За по-голяма гаранция и безопасност в оборота с недвижими имоти и за преодоляване на имотните измами още през 2000 г. в България започна изменение в правната уредба и стартира процесът по създаване и въвеждане на имотен регистър.
Специално за въвеждането му на 01.01.2001 г. бе приет познатият на всички ни Закон за кадастъра и имотния регистър. Той уреди организацията, финансирането, създаването, воденето и ползването на електронния кадастър и имотен регистър. За съжаление този процес протича почти незабележимо. Трудностите в него се обуславят от предприетия пасивен подход, използван при изграждането му. Тоест, ще чакаме времето самó да изгради имотните партиди, без ние, съдиите по вписванията като специалисти, да се намесваме активно в съставянето му. Затова бе определена и разпоредбата на чл. 73 ЗКИР, която постави в зависимост реалното му въвеждане от една специална заповед, с която министърът на правосъдието след изготвяне на кадастралните планове, трябваше да обяви въвеждането на имотен регистър.
Заветната министерска заповед липсва и до днес
Поради липсата на тези две условия - активна външна намеса за съставянето на регистър и заветната министерска заповед, към настоящия момент все още действа реалната поименна система на вписване, изразяваща се в подреждането на писмените актовете за собственост в предназначени за целта книги чрез съставяне на специални поименни партиди на лицата.
За сравнение с Република Гърция би било редно да кажем, че процедурата по въвеждане на националния им кадастър там стартира далеч преди нас, но там са много назад в съставянето и заснемането на кадастрална карта. Въпреки преднината ни в това отношение все още у нас не съществува нито един район, в който да е обявена министерска заповед.
В нито един район от страната не съществува функционално действащ имотен регистър
В момента държавата повече симулира действие на имотен регистър, който не притежава никакво значение и доказателствена стойност, смята съдия Ангел Манджуков.
Законодателят не е създал нормативни гаранции за пълно и достоверно отразяване на информация относно правата върху имоти и е официализирал това положение през 2016 г. със ЗИДЗКИР чрез текста на чл.59, ал.4 ЗКИР: „Партидата е документ с оповестително действие. Тя няма характер на доказателство за вписаните факти и обстоятелства и права.“
Преимуществото от въвеждане на същински имотен регистър е, че вписването ще се осъществява по партидата на самите недвижими имоти и по реалната система на вписване. Това накратко означава, че всеки заинтересован държавен или местен орган, всяко заинтересовано физическо или юридическо лице, нотариус или разследващ полицай ще притежава самостоятелна възможност чрез кадастралния идентификатор, който е уникален за цяла Европа, да установи по недвусмислен начин неговия настоящ собственик, бивши собственици и история на имота, неговият вид, граници, площ, предназначение, обстоятелства по чл.67, ал.2 от Закона за наследството, наличието на т.нар. вещни тежести, като ипотеки, възбрани, учредяването и прехвърлянето на правото на собственост или учредяване на други ограничени вещни права върху имота, сервитути и право на строеж.
Манджуков е категоричен, че Към момента подобна проверка по идентификатор не може да се извърши пълноценно за конкретен недвижим имот, защото действа персоналната система на вписване. Тоест, проверката се извършва по поименната партида на лицето, в която обаче са отразени всичките му актове за собственост за всички притежавани от това лице недвижими имоти и за всички учредени от него вещни права. Поради тази причина процесът на издаване на едно удостоверение за вещна тежест по чл.47 от Правилника за вписванията, представлява един много сложен, тежък и аналитичен процес. В него ежедневно се влага много енергия, напрежение и усилия от служителите в Агенцията по вписванията.
Наличието на вещни тежести
Юридическата преценка за наличието на вещни тежести се обуславя от факта, че съществуват различни хипотези, в които актът, на който се основава собствеността, не е бил вписан или пък в определен отдалечен назад във времето период той не е подлежал на вписване. Например договорите за продажба на общински и държавни имоти, решения на поземлена комисия, актове за общинска и държавна собственост за недвижими имоти, включени в капитала на търговски дружества по реда на ЗПСПК, съдебни решения, завещания.
Налице са и много случаи, в които могат да бъдат открити ипотеки върху недвижими имоти, отразени само по името на лицето, като съпоставката се извършва въз основа на предходното старо регулационно описание на имотите и собствеността, която произтича от невписани актове.
Съществуват и затруднения в индивидуализацията при съпоставки на имотите съобразно актовете за собственост, казва съдия Ангел Манджуков. При проверка за издаване на удостоверения често се налага да се изисква допълнително удостоверение за идентичност на имотите, описани в някои актове по старите регулационни планове, а в други - по новата кадастрална карта. В подобни случаи се налага заявителят да посочи в молбата си от кое лице е придобило имотите. Тъй като азбучниците в миналото са се водили по името на прехвърлителя/продавача/, следва заявителите да посочат от какви актове произтичат правата им на собственост и, ако не са били вписани, да ги представят.
Огромен законодателен пропуск
Проблем при пълното установяване на наличието или липсата на вещни тежести върху конкретен имот е обстоятелството, че някои актове, касаещи правото на собственост, като например отказите от наследство, се заявяват все още само и единствено в деловодството на Районен съд и тези откази все още не са предвидени за вписване във новоформиращия се имотен регистър. Това е един огромен законодателен пропуск, който внася известна несигурност и рефлектира негативно върху оборота с недвижими имоти, защото създава възможност за съществено объркване в констатациите, свързани с установяване на притежаваната от определено лице собственост и нейната вещна обремененост.
Друго опасно явление е промяната на вече съществуващи кадастрални идентификатори – при преобразуването на имоти чрез сливането или разделянето им. Навсякъде в страната се срещат случаи, когато една част от вече ипотекиран имот, претърпял подобно преобразуване, запазва стария си идентификатор, а друга обособена част от него, в резултат на същото това преобразуване, получава нов идентификатор. На всички е пределно ясно, че така се създават предпоставки за известна правна несигурност.
Електронната система е от 2004 г., а ипотека може да има от по-рано
В електронната система, която обикновените търговци използват, съдържа данни за лицата и техните имоти едва за един по-късен период от време, обхващащо периода след 2004 г., а не е рядка възможността в книгите по вписванията да се открие сведение за наличие на ипотека и вещни права, учредени много преди тази година.
Тези и много други проблеми запълват част от смисъла и същността на охранителното производство и изграждането на имотния регистър към днешна дата.
Поради тази причина Българската асоциация на съдиите по вписванията многократно е изявявала готовност за непосредствени предложения и помощ, свързани с изграждането и въвеждането на имотен регистър, но нито едно правителство не потърси подобно съдействие, сочи съдия Ангел Манджуков.
„Искам да информирам съгражданите си и органите на държавно и местно управление, банковите институции, че сама по себе си една обикновена проверка и разпечатката от електронната помощната партида на недвижимия имот не съставлява вече готово удостоверение по смисъла на чл.47 от ПВ. Такава обикновена справка не дава абсолютно никаква гаранция и сигурност на приобретателите/купувачите/ или на кредиторите, защото е изпразнена от своето правно съдържание, юридическа гаранция, смисъл и функционално предназначение“, обобщава той.
