Голяма част от българското Черноморие бе застроена доста повече от нужното. Това не е тайна за никого. Скелетите на празни хотели продължават да се множат за сметка на безценни дюни, зелени площи, а много често и плажни ивици. В този материал обясняваме как стана така, че бетонът закон не го лови. Далеч сме от мисълта, че ще намерим възмездие за безогледното строителство по морето, но считаме за нужно да обясним повече за това какъв е процесът, който стои зад бетонирането и кой носи отговорността.
Регламент за това да построиш къща за гости, вила или хотел край морето дава Законът за устройството на черноморското крайбрежие основно, плюс още няколко закона, на които се подчиняват процедурите, в това число Закон за устройство на територията, Закон за опазване на околната среда, Закон за биологичното разнообразие, Закон за местното самоуправление и местната администрация и доста други.
За да построиш каквото и да е, то трябва да е проектирано съобразно наредбата за инвестиционно проектиране.
Първо се подава искане пред главния архитект на съответната община за издаване на виза за проектиране, когато касае имот в урбанизирана територия. Ако е извън регулация, се тръгва към промяна на предназначението на имота, която, както и ПУП-а (Подробен устройствен план), минават през общинския съвет.
Голяма част от общините вече имат одобрени общи устройствени планове (ОУП), които са минали през екологична оценка в съответната РИОСВ. За морски общини ОУП-овете минават за оценка през МОСВ, а се възлагат от МРРБ.
Когато в ОУП дадената площ не е попаднала в съответната устройствена зона за застрояване, не може да се строи. Трябва да се види в каква устройствена зона е и на тази база се изработва подробен устройствен план (ПУП).
В годините, когато общините не са имали общи устройствени планове, се е изработвал ЧЗРП – частичен застроително-регулационен план.
Главният архитект обаче не може да каже: „Там няма да се строи, защото е красиво или е прекалено близо до морето“, примерно, защото решението му би подлежало на съдебен контрол. Той може да откаже да издаде разрешение за строеж само ако дадената площ не е устроена за строителство в плана.
Разрешенията за строеж се дават от главния архитект, областния управител или министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Източници на Аctualno.com, пожелали да останат анонимни, споделят, че за по-бърза процедура някои общини край морето предлагали на инвеститори да направят дарение от едиколко си хиляди лева за изграждане на някаква общинска инфраструктура. Така процедурата по одобряване на проект ставала за 3-4 месеца, вместо 3-4 години. Колко общини и колко инвеститори са се „възползвали“ от така съкратената процедура, не е записано никъде, естествено.
Наскоро обаче за разбунилия духовете строеж, наречен „подпорна стена“ или „противосвлачищно съоръжение“ на плажа „Алепу“ бившият общински съветник от ГЕРБ и бивш областен управител на Бургас Константин Гребенаров заяви публично, че били предлагали по 5 хиляди евро на общинските съветници през 2007/8 г., за да гласуват община Созопол за продаде земята край този плаж.
Зона "А" от черноморското крайбрежие е тази, която обхваща крайбрежната плажна ивица и част от територията, попадаща в ивица с широчина 100 м извън териториите на населените места, измерена по хоризонтала от границите на морския бряг или на морските плажове.
В тази зона по закон е разрешено строителство с плътност на застрояване - до 20 на сто, кинт до 0,5, минимална озеленена площ най-малко 70 на сто, като половината от нея трябва да бъде осигурена за дървесна растителност.
Това означава, че ако имотът е примерно 1000 кв. м общо, то инвеститорът има право да строи на максимална площ 200 кв. метра, като максималната надземна площ общо за всички етажи е 500 кв. метра, с височина до 7,5 метра, а озеленената площ трябва да е не по-малко от 700 квадрата.
Зона "Б" обхваща териториите, които попадат в ивицата с широчина 2 км от границата на зона "А", с изключение на урбанизираните територии на населените места. Там се разрешава строителство, свързано със създаване на нови или разширяване на границите на населени места, курорти и курортни комплекси при спазване на следните нормативи за всеки урегулиран поземлен имот: плътност на застрояване до 30 на сто; интензивност на застрояване (кинт) до 1,5; минимална озеленена площ 50 на сто, като половината от нея трябва да бъде осигурена за дървесна растителност; характер на застрояването - средно, с височина до 15 м.
Разрешено е също създаване на нови или разширяване на границите на ваканционни селища при спазване на следните нормативи за всеки урегулиран поземлен имот: плътност на застрояване до 30 на сто; интензивност на застрояване до 1,2; минимална озеленена площ 50 на сто, като половината от нея трябва да бъде осигурена за дървесна растителност; характер на застрояването - ниско, с височина до 10 м;
Разрешено е създаване на нови или разширяване на границите на вилни зони при спазване на следните нормативи за всеки поземлен имот: плътност на застрояване - до 40 на сто; интензивност на застрояване (К инт.) - до 0,8; минимална озеленена площ 50 на сто, като половината от нея трябва да бъде осигурена за дървесна растителност; характер на застрояването - ниско, с височина до 7 м.
Промяна на предназначението на земеделски земи и на поземлени имоти в горските територии, попадащи в зона "А" и в зона "Б", за създаване или за разширяване на урбанизирани територии или за застрояване на отделни или на група поземлени имоти се разрешава само ако това е предвидено с влязъл в сила общ устройствен план за съответната територия на общината и одобрен по реда на Закона за устройство на територията подробен устройствен план.
Възлагането да се изработят общите устройствени планове, както и на техните изменения, се извършва от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от кмета на общината след съгласуване с министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Подробните устройствени планове за територии, попадащи в зона "А" и в зона "Б" на черноморското крайбрежие, се приемат от общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ), в чийто състав влизат представители на регионалните служби на МОСВ, МЗХГ, МЗ, МО, МВР, МТИТС и на съответния областен управител. Също така по един представител на Камарата на архитектите, на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране и представители на общинската администрация, определени със заповедта на кмета на общината по чл. 5, ал. 4 от Закона за устройство на територията.
Накратко казано, застрояването в зони край българското Черноморие е позволено от закона, позволено е от съответните общински планове, позволява се от общинските съвети и от главните архитекти.
Кой допусна обаче то да стане безогледно – поотделно и вкупом: съответните общински съвети, главните архитекти на крайморските общини, регионалните екоинспекции там, респ. областен управител, строителният министър.
А когато строителството е незаконно, то това се констатира от ДНСК, РДНСК и съответната общинска администрация.
Всяко издадено разрешение за строеж се контролира преди да влезе в сила от съответната РДНСК и може бъде отменено като за това персонална глоба се налага на съответния главен архитект, ако то не отговаря на приложимите законови и подзаконови нормативни актове.
